Comment se calcule l'impôt sur la plus-value sur la vente d'un bien immobilier ?

Par définition, la plus-value sur les transactions immobilières correspond à l’intervalle de prix qui s’observe fréquemment entre le coût d’acquisition d’un bien et son prix de revente. Lorsque vous vendez un de vos biens immobiliers, cette plus-value est alors susceptible d’être taxée à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux suivant votre profil de vendeur et la nature du logement.

Afin de connaître toutes les caractéristiques relatives à la plus-value immobilière et à ses conditions d’assujettissement ou d’exonération à l’impôt, penchons-nous d’un peu plus près sur le sujet.

Taxe sur la plus-value pour la vente de votre résidence principale

Pour ce cas de figure, il est donc préférable que vous patientiez au minimum 1 an avant de mettre le logement à la vente car autrement, l’administration fiscale pourra juger cette opération comme caduque et vous assujettir à l’impôt sur la plus-value, applicables sur les résidences secondaires.

Taxe sur la plus-value pour la vente d'un résidence secondaire

Dans le cadre de la vente de votre résidence secondaire ou d’un logement locatif, la plus-value réalisée durant toutes les années de détention du bien sera imposable à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19% et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% (CSG – CRDS), soit un impôt total de 36.2%.

Selon le nombre d’années durant lequel vous avez conservé le logement (le calcul de l’impôt prend effet à la date d’anniversaire de l’achat du bien), vous bénéficiez d’un abattement progressif vous permettant de réduire, année après année, votre assiette imposable sur la plus-value. Découvrons en détail, dans le tableau ci-dessous, les différents échelons d’abattement pour calculer le montant de la taxe sur votre plus-value :

Exemple concret :

Il y a 15 ans, Pierre a acheté un appartement au prix de 85 000€ (tous frais compris) dans le but d’effectuer un premier investissement locatif. Après des années de bons et loyaux services, Pierre souhaite désormais se séparer de son bien en le revendant à Marie pour la somme de 110 000€, et réalise ainsi une plus-value de 25 000€ sur son bien.

Rappelons ici que l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux s'élèvent respectivement à 19% et 17.2%. De plus nous partons du principe que le prix d'achat du bien, de 85 000€, a déjà été indexé des frais d'acquisition et des éventuels frais de travaux* pour calculer la plus-value.

Calcul de l'impôt sur la plus-value

• De 1 à 5 ans de détention 

Impôt sur le revenu : 0% d'abattement soit 0€ déduit

Prélèvements sociaux : 0% d'abattement soit 0€ déduit

• De 6 à 15 ans de détention (10 ans)

Impôt sur le revenu : 60% d'abattement (10 * 6%) soit 15 000€ de déduits (25 000 * 60%). Pierre devra donc déclarer la somme de 10 000€ (25 000 - 15 000) et payer 1 900€ d'impôt sur le revenu (10 000 * 19%).

Prélèvements sociaux : 16.5% d'abattement (10 * 1.65%) soit 4 125€ déduits (25 000 * 16.5%). Pierre sera assujetti aux prélèvements sociaux sur la base de 20 875€ (25 000 - 4125) et devra verser un montant de 3 590.5€ (20 875 * 17.2%).

Au total, Pierre sera redevable d'un impôt de 5490.5€ sur la plus-value de 25 000€ qu'il a réalisé. Pour les plus-values dont le montant est supérieur à 50 000€, une surtaxation de 2 à 6% sera également appliquée.

* Concernant les frais d'acquisition, ces derniers figurent sur l'acte authentique d'achat du bien. Toutefois, si vous ne pouvez pas justifier le montant de ces frais, un forfait de 7.5% du prix d'achat sera pris en compte. Concernant les frais de travaux, vous pouvez comptabiliser dans le calcul de la plus-value tous les frais de constrcution, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration que vous avez entrepris sur le bien (avec justificatif). Toutefois, si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans mais que vous ne pouvez pas fournir la preuve des dépenses liées aux travaux, vous pourrez tout de même prendre en considération un montant forfaitaire de 15% du prix d'acquisition.

Les cas d'exonération de l'impôt sur la plus-value

• La vente d’un bien vendu à un organisme chargé du logement social, à un opérateur privé s’engageant à réaliser ou achever des logements sociaux ou à une collectivité territoriale, EPCI, établissement foncier ayant l’intention de revendre ces biens à des organismes en charge du logement social.
• La vente d’un logement situé en France, par des contribuables non-résidents (modalités présentes dans le CGI - Article 150 U II-2).
• La vente d’un terrain ou d’un bien destiné à être démoli (exonération de 70 à 85%).
• La vente d’un logement échangé dans le cadre d’une opération de remembrement.
• La vente d’un bien effectuée par des personnes retraitées ou personnes invalides qui ont une situation financière modeste.

Le montant de la taxe sur la plus-value sera collecté par le notaire, directement sur le prix de vente du bien lors de la signature de l’acte authentique, et sera également reversé par ses soins à l’administration fiscale.