point à vérifier avant achat en résidence services

Les points À vérifier avant d'investir en résidence de services

Dès lors que vous êtes à la recherche d’un bien immobilier, il vous est vivement conseillé, au préalable de l’achat, de vous renseigner activement sur toutes les caractéristiques de ce dernier (état général des pièces, voisinage, parties communes, fonctionnement de la copropriété, prestations de l’immeuble, etc…), et également d’analyser en détail l’environnement qui l’entoure (commerce, offre de loisirs, attractivité professionnelle et touristique, etc…), afin de ne rien omettre et ainsi prendre votre décision d’achat en toute connaissance de cause.

S’agissant de l’achat d’un logement en résidence de services, ce travail de recherche doit également être effectué avec une grande attention, car les investissements de cette nature nécessitent tout autant de vérifications concernant le choix de la résidence, de l’exploitant, de la zone géographique ou encore de la fiscalité relative à votre activité de location.

Le choix du logement et de la résidence

Actuellement, la grande majorité des résidences de services qui ont vu le jour ces dernières années, sont désormais parfaitement implantées dans le parc immobilier français.

Choix de la résidence de services

Toutefois, pour s’assurer de la « bonne santé » d’une résidence de services, il convient de réaliser une inspection complète du bien et de l’établissement (façade, parties communes, etc…) afin de contrôler la vétusté de ces derniers et également déceler les éventuels travaux à venir ainsi que leur degré d’importance.

En effet, si de nombreux programmes en résidences de services sont proposés neufs sur le marché, d’autres en revanche ont déjà plusieurs dizaines d’années d’ancienneté et requièrent probablement de lourds travaux de rénovation et / ou de mise aux normes.

De plus, vous devez également bien examiner chaque clause du contrat établi avec le gestionnaire de la résidence, en particulier celles relatives aux conditions de location, aux modalités de revente ainsi qu’à la répartition des charges entre les copropriétaires et l’exploitant, afin de ne pas avoir de mauvaise surprise une fois l’acte d'achat signé.

Finalement, vous pouvez réaliser une analyse détaillée du prix de vente du bien ainsi que de son potentiel prix de location afin d’obtenir un comparatif avec l’ensemble des offres disponibles sur le marché. Ainsi, vous pourrez déterminer si le prix d’achat du bien, pour lequel vous vous êtes positionné, est rationnel ou si au contraire celui-ci est surcoté par rapport au prix moyen du marché. D’autre part, l’étude préalable du prix de location du logement pourra également vous éviter de vous retrouver en possession d'un hébergement sans cesse inoccupé, faute de compétitivité par rapport aux autres résidences du même type dans le secteur.

Le choix de l'exploitant de la résidence

Avant même de s’intéresser aux qualités intrinsèques d’une résidence de services, vous devez avant tout vérifier les compétences et les expériences passées du gestionnaire en charge de celle-ci, afin d’assurer la pérennité de votre investissement locatif. En effet, la recherche d’un gestionnaire avec une réputation de renom et de bonnes références dans le secteur des résidences de services est fondamentale, car c’est à lui seul que reviendra la réussite (ou l’échec) de votre projet locatif.

L’exploitant étant le seul maître à bord en ce qui concerne le fonctionnement de la résidence, celui-ci devra disposer d’un mode de gestion indéfectible et d’une excellente solidité financière afin de pouvoir tenir ses engagements sur le long terme.

Ainsi, vous devez impérativement éviter les gestionnaires trop ambitieux qui ne sauraient vous garantir le versement des loyers pendant toute la durée du bail commercial ou lors de son renouvellement. 

choix gestionnaire résidence de services

Autrement, cela pourrait s’avérer compliqué pour vous d’assumer pleinement le remboursement de l’emprunt lié à votre investissement, sans percevoir de rentrée d’argent en contrepartie.

Le choix de la zone géographique de la résidence

Une fois le gestionnaire soigneusement sélectionné, vous devez également être attentif à la zone géographique dans laquelle se trouve la résidence de services afin de vous assurer que la demande locative est équivalente voire supérieure à l’offre proposée.

Prenons l’exemple d’un investissement locatif en résidence de tourisme. Lors de vos recherches préliminaires, vous devez vérifier que la ville dans laquelle se trouve cette dernière présente tous les attraits touristiques plébiscités par les vacanciers (météo, proximité de la mer, proximité des stations de ski, programme culturel et de loisirs abondant, etc…) afin d’en attirer un maximum jusqu’à votre bien.

Autre exemple encore avec l’achat d’un logement en résidence étudiante. Pour ce type d’investissement, vous devez tout d’abord recenser l’ensemble des établissements scolaires et formations en études supérieures (facultés, IUT, BTS, écoles de commerce, centre de

formation, etc…) présents dans la ville afin de déterminer son potentiel d’attractivité auprès des jeunes.

En effet, si la ville dispose de cursus scolaires aussi nombreux que variés, il y a alors de fortes chances que la demande en logement étudiant excède l’offre disponible. Il conviendra ensuite de porter votre choix sur un établissement bien placé (en centre-ville avec un accès facile aux transports en commun et aux commerces de proximité) afin que le prix du logement ne décote pas lors de sa revente. Certains logements de résidences de services mal placées, ont effectivement vu leur prix baisser de 15% à 20% par rapport à leur valeur d’origine.

Par conséquent, vous pouvez constater que la situation géographique de la résidence est un élément incontournable à prendre en compte dans votre processus de décision car celle-ci peut se révéler déterminante pour la suite de votre projet d’investissement locatif.

Le choix du bon régime fiscal

Choix régime fiscal

Lorsque vous achetez un logement en résidence de services, la gestion de ce dernier est directement prise en charge par le gestionnaire de l’établissement.

Parmi toutes les obligations auxquelles l’exploitant s’est engagé en signant le contrat de bail commercial, il figure tout en haut de la liste la « mise à disposition de prestations para-hôtelières pour l’ensemble des usagers de la résidence » (accueil, fourniture des draps, ménage, fourniture du petit-déjeuner).

Grâce à la fourniture d’au moins 3 de ces 4 services para-hôteliers, vous avez la possibilité de récupérer 20% de TVA sur le prix d’achat du logement ainsi que sur tous les autres investissements liés à son activité locative. Pour récupérer cette TVA dans son intégralité, vous devrez néanmoins conserver le logement pour une période minimale de 20 ans. Autrement, vous devrez rembourser une partie de celle-ci au prorata des années restantes.

Par ailleurs, la location d’un logement en résidence de services rentre également dans le champ d’application de la location meublée. À ce titre, les loyers versés par le gestionnaire de la résidence se rapportent à des Bénéficies Industriels et Commerciaux et sont donc imposés soit au régime Micro BIC, soit au régime Réel Simplifié.

SI vous optez pour le régime d’imposition au Réel Simplifié, vous pouvez maximiser la rentabilité de votre investissement en profitant d’une importante économie d’impôts sur vos revenus locatifs, grâce à la déduction de toutes de vos charges annuelles et à l’amortissement comptable de la valeur d’achat du logement.

 

Afin de choisir la meilleure option fiscale pour votre activité de location meublée en résidence de services, contactez nos experts LMNP afin d’obtenir des conseils personnalisés à votre situation.

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