Location courte durée et changement d'usage

La déclaration en mairie & le changement d'usage pour votre location courte durée : comment ça marche ?

Lorsque vous débutez une activité de location meublée en courte durée (location touristique), vous devez préalablement réaliser certaines formalités administratives afin de déclarer conformément votre meublé de tourisme vis-à-vis de la loi française.

Toutefois, en fonction de la ville où est située votre location meublée, les démarches à réaliser peuvent être plus ou moins nombreuses. Parmi elles, la déclaration en mairie et la règle du changement d’usage sont à prendre particulièrement en considération compte tenu du fait que leur mise en application est de plus en plus surveillée par l’administration fiscale et que les conséquences pour le non-respect de celles-ci peuvent être gravement nuisibles à votre activité locative.

La déclaration en mairie de votre location courte durée

Dès lors que vous transformez un local d’habitation à usage de résidence principale en un meublé de tourisme, vous êtes contraint d’effectuer certaines tâches administratives pour pouvoir exercer votre activité en toute quiétude, à commencer par la déclaration en mairie de votre location courte durée.

RAPPEL : La location meublée à usage de résidence principale correspond, selon la loi ALUR, à un logement occupé par un locataire au minimum pendant 8 mois de l’année (sauf pour obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure), alors que la location meublée de courte durée, elle, prévoit d’accueillir ponctuellement une clientèle de passage sur des séjours à la nuitée, à la semaine ou au mois, dans la limite de 90 jours maximum par locataire (article D.324-1 du code du tourisme).

En effet, lorsque vous exploitez un logement meublé dans le cadre d’une location courte durée, vous devez avant toute chose déclarer cette activité auprès de la mairie de la ville où se situe votre logement, afin que l’administration puisse vous enregistrer en tant que meublé de tourisme. Pour cela, il vous suffit simplement de compléter le formulaire Cerfa n°14004*02, puis d’envoyer ce dernier au service de l’urbanisme & de l’habitat de la mairie concernée.

Une fois la déclaration effectuée, la mairie vous attribue alors un numéro d’enregistrement de 13 caractères, composé de la façon suivante :

  • Les 5 premiers chiffres correspondent au code officiel géographique de la commune où se situe le logement.
  • Les 6 chiffres suivants correspondent à un identifiant unique attribué par la commune.
  • Les 2 derniers caractères (alphanumériques), correspondent à une clé de contrôle déterminée par la commune.

Si cette démarche est relativement simple et rapide d’application, elle n’en demeure pas moins obligatoire. Ainsi, la non-déclaration d’un meublé de tourisme en mairie est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 5000€ (pour le cas des très grandes villes de France).

En revanche, si vous exercez de la location courte durée par le biais de votre résidence principale, cette déclaration en mairie ne sera pas nécessaire, à condition toutefois que cette activité reste occasionnelle et ne dépasse pas plus de 120 jours par an.

Déclaration en mairie de votre location courte durée

La règle du changement d'usage

À l’origine, le changement d’usage a été instauré pour protéger le parc résidentiel des communes où le déséquilibre entre l’offre et la demande en logement d’habitation est trop important, ce qui entraîne désormais de grosses complications pour les habitants de certaines villes à trouver leur résidence principale.

Les domaines d'application du changement d'usage

Selon la ville dans laquelle est située votre location courte durée, vous devez possiblement appliquer la procédure de changement d’usage, qui vient conjointement s’appliquer à la déclaration obligatoire en mairie. Néanmoins, toutes les villes de France de ne sont pas impactées de la même manière par cette mesure (art L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation & art 232 du Code Général des Impôts), car la règle du changement d’usage concerne principalement :

  • Les grandes agglomérations françaises de plus de 200.000 habitants (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice, ...).
  • Les villes des départements de la petite couronne parisienne (Haute-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne).
  • Les communes de plus de 50.000 habitants, considérées comme zone tendue à cause de l’instabilité qui réside dans leur parc immobilier.
Paris
Toulouse
Aix en Provence
Bayonne

En effet la règle du changement d’usage est avant tout la conséquence d’une activité de location touristique, exercée pendant des années de manière abusive, qui a eu pour effet négatif de créer un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement à usage d’habitation. De ce fait, chaque Maire de commune (sans exception) a désormais la possibilité d'adresser une demande au Préfet, afin d’imposer une autorisation de changement d’usage aux propriétaires de meublé de tourisme qui se trouvent dans sa circonscription. En revanche, les personnes exerçant de la location courte durée par le biais de leur résidence principale (et n'excédant pas une durée de 120 jours par an) ne sont pas visées par l'autorisation administrative de changement d'usage.

Pour obtenir ce changement d’usage, vous devez vous rendre sur le site internet de la mairie de la commune où se situe votre location, puis compléter en ligne le formulaire de demande d’autorisation (ou télécharger le formulaire et le renvoyer au service de l'Urbanisme et de l'Habitat de la marie). Comme pour la procédure de déclaration en mairie,

l’autorisation de changement d’usage pour les locations de courte durée est obligatoire. Le non-respect de cette règle est passible d’une sévère amende pouvant aller jusqu’à 50.000€ (ordonnée par le Tribunal de Grande Instance), ainsi que d’une obligation de remettre le logement à l’état d’origine avec une astreinte de 1000€ par jour et par m².

Le système de compensation lié au changement d'usage

Le système de compensation lié au changement d’usage

Dans certains cas, l’autorisation de changement d’usage peut être assortie d’un système de compensation qui contraint les propriétaires de meublé de tourisme à acheter un local commercial, similaire (d'un point de vue géographique et de superficie) au bien qu’ils souhaitent proposer en location courte durée, afin de le convertir en local d’habitation.

Cette règle de compensation, très lourde à supporter d’un point de vue financier, permet avant tout de diminuer drastiquement les abus en termes de location touristique, et également de lutter contre la pénurie de logement en maintenant ainsi un nombre identique de biens destinés à l’habitation. Toutefois, ce dispositif de changement d’usage avec compensation n’est pas systématique et s’adresse généralement aux propriétaires multi-biens qui souhaitent louer simultanément plusieurs de leurs biens au sein de la même agglomération.

Autrement, la règle de compensation peut également être appliquée dès le premier bien, mais à partir d’un certain nombre d’année uniquement.

Exemple : La ville de Nice délivre aux propriétaires de meublé de tourisme une autorisation de changement d’usage, sans aucune compensation, uniquement pendant les 6 premières années de location. Passé ce délai, les propriétaires désireux de poursuivre cette activité de location touristique devront cette fois-ci passer par le régime de compensation.

Chaque commune ayant fixé ses propres règles en matière de changement d’usage et de dispositif de compensation, n’hésitez pas à vous rapprocher de la mairie où se situe votre meublé de tourisme.

Les formalités annexes à réaliser pour votre location courte durée

Au-delà de la déclaration en mairie et de l’autorisation de changement d’usage que vous devez effectuer pour pouvoir exercer légitimement votre activité de meublé de tourisme, il faut également que vous vérifiiez si la copropriété où se trouve votre bien meublé autorise la location en courte. En effet dans certaines copropriétés d’immeubles, notamment celles dites à « usage d’habitation bourgeoise », la location courte durée peut être bannie du règlement et les autres copropriétaires de l’immeuble peuvent alors se retourner contre vous en vous demandant l’arrêt immédiat de cette activité.

De plus, si vous utilisez des plateformes de location telles que Airbnb pour louer votre meublé de tourisme (chose vivement recommandée), vous devez au préalable informer ces dernières que vos obligations en tant que loueur en meublé ont bien été remplies (déclaration en mairie et autorisation de changement d’usage, le cas échéant).  De plus, le numéro d’enregistrement qui vous a été attribué par la mairie devra systématiquement apparaître sur vos annonces de location.

Enfin, votre statut de Loueur en Meublé requiert en amont votre inscription en tant que tel, auprès du Greffe du Tribunal de Commerce afin d’obtenir un numéro de SIRET et un numéro de TVA Intracommunautaire, le cas échéant. Pour effectuer toutes ces démarches en bonne et due forme, n’hésitez pas à vous rapprocher de notre équipe d’experts, afin de recevoir un accompagnement optimal dans la gestion administrative de votre location meublée.