Fixation de votre loyer pour une location à l'année

La Fixation du loyer pour votre location à l'année : Attention à la réglementation en zone tendue !

Dès lors que vous proposez en location longue durée votre logement, vous devez systématiquement signer avec votre locataire un contrat de location à usage de résidence principale afin de notifier par écrit toutes les modalités du présent bail. Parmi toutes les clauses présentes dans ce document, celle relative aux conditions financières et plus particulièrement à la fixation du prix du loyer, se distingue tant par son importance que par sa singularité sur le plan juridique.

En effet les propriétaires / bailleurs sont à cet égard soumis à de multiples règles en vigueur, selon la présence ou non de leur bien en "zone tendue". Pour en savoir davantage à ce sujet, voyons ensemble les différents cas de figure qui existent concernant la fixation et l’évolution des loyers pour votre location à l’année.

Les logements situés hors zone tendue

Lorsque le bien que vous proposez en location se situe en dehors des principales agglomérations françaises (hors zone de tension), vous pouvez alors fixer sans aucune contrainte le prix de votre loyer. De plus, cette règle s’appliquera aussi bien lors de la première mise en location du bien, qu'au moment d'une transition entre deux locataires.

Par ailleurs, le fait de pouvoir déterminer librement le montant de votre loyer ne doit pas pour autant vous faire oublier la réalité du marché locatif. En effet, il est primordial de constamment tenir compte du secteur géographique dans lequel se trouve votre logement afin d’adopter une stratégie de prix en adéquation avec les autres propriétaires / bailleurs et, par le fait, avec la demande locative.

Pour vous aider à trouver au mieux le « juste prix », vous pouvez tout d’abord commencer par consulter les nombreux sites internet de location entre particuliers (LeBonCoin.fr, ParuVendu.fr, SeLoger.com, …) afin de déterminer les prix moyens de location des biens similaires au vôtre (quartier, nombre de pièce, superficie, etc…). Autrement, vous pouvez aussi parcourir les sites spécialisés dans l’immobilier tels que Meilleursagents.com et Efficity.com, qui vous fourniront une multitude de bonnes informations, à commencer par le loyer mensuel moyen au m² dans la ville ou la rue où se situe votre appartement / maison en location.

Les logements situés en zone tendue

À quoi correpond une zone tendue ?

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, certains territoires de France font l’objet d’une réforme concernant le marché de la location à l’année entre particuliers. Ces « zones tendues », comme on les appelle désormais, concernent avant tout les grandes agglomérations de l’hexagone dans lesquelles il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande et qui dès lors provoque des carences en logement locatif. Ces grandes zones urbaines possèdent généralement une population supérieure à 50.000 habitants qui connaît de réelles difficultés à se loger en raison de la rareté des biens locatifs et / ou des prix de location excessifs.

Ainsi, pour éviter les trop nombreux abus des propriétaires / bailleurs et la flambée des loyers, deux mesures ont conjointement été mises en place par le gouvernement afin de rétablir la balance des inégalités territoriales.

D’après le décret n°2013-392 du 10 mai 2013, ce sont donc 1158 communes de 28 grandes agglomérations (Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse), qui sont directement impactées par ces mesures phares :

L’encadrement des loyers à la relocation
L’encadrement des loyers avec plafonnement

Liste des communes & agglomérations en zone tendue 85.61 Ko Télécharger

L'encadrement des loyers à la relocation

Exclusivement en vigueur pour les locations vides ou meublées à usage de résidence principale, l’encadrement des loyers entend faire obstacle à la hausse des loyers dans les villes situées en zone de tension. Pour cela, cette mesure a pour principale fonction d’en limiter l’augmentation lors d’un changement entre deux locataires ou d’un renouvellement de contrat de bail. Ainsi, votre nouveau loyer ne pourra pas excéder le loyer appliqué avec votre dernier locataire.

Par ailleurs, si vous souhaitez agir sur le montant de votre loyer, vous devrez alors respecter l’une des conditions de dispense à l’encadrement des loyers.

Les cas de dispenses à l'encadrement des loyers

Bien que votre logement se trouve en zone tendue, certaines conditions de mise en location peuvent vous permettre d’échapper à cette règle d’encadrement des loyers :

Vous exploitez votre logement à titre de résidence secondaire.
Vous proposez votre logement en location pour la 1ère fois.
Votre logement n'a pas hébergé de locataire depuis les 18 derniers mois.
Vous pratiquez de la location touristique avec votre logement.
Votre logement est soumis à la loi de 1948 (construit avant le 1er septembre 1948).
Votre logement se trouve dans un HLM.
Votre logement est conventionné par l’Agence Nationale de l’Habitat.

De plus, vous pourrez également revoir le prix de votre loyer à la hausse si vous vous trouvez dans l’une de ces deux situations :

Le montant de votre loyer est inférieur au prix du marché : Si vous estimez que le loyer de votre location est sous-évalué par rapport au prix du marché, vous pouvez dans ce cas-là entreprendre d’augmenter ce dernier en rapportant la preuve que le loyer des logements équivalents, situés à proximité (même immeuble ou même rue), est effectivement plus élevé que le vôtre. Pour trouver les informations nécessaires, vous pouvez vous référer à l’Observatoire des Loyers ou aux sites internet cités dans les paragraphes précédents, afin d’obtenir des indicateurs précis quant à la fixation de votre loyer.

Dans le cas où une hausse de loyer serait effectivement justifiée, vous devez soumettre la proposition à votre locataire par lettre recommandée avec accusé de réception / par acte d’huissier / par remise en main propre contre récépissé, au minimum six mois avant la date de fin du bail. Sur le document devra apparaître l’ensemble des dispositions légales relatives à la réévaluation de loyer, le montant du nouveau loyer, ainsi que les références ayant servies à le déterminer (le nombre de références à fournir peut varier entre 3 et 6 selon le nombre d’habitants de l’agglomération).

Par ailleurs, la hausse du loyer ne pourra pas dépasser 50% de l’écart entre votre loyer actuel et le loyer appliqué par les logements équivalents au vôtre. Exemple : Si votre loyer est pour l’heure établi à 580€ alors que celui des logements comparables est de 700€, votre nouveau loyer pourra au maximum se monter à 640€, soit une hausse de 60€ (700€ – 580€ = 120€ x 50% = 60€).

En cas de refus ou d’absence de réponse du locataire, l’une ou l’autre des parties pourra saisir la Commission Départementale de Conciliation.

Si toutefois la commission ne constatait toujours aucun accord entre les parties, un juge devrait être mandaté avant la date de fin du contrat. À défaut de jugement, le contrat sera alors renouvelé dans les mêmes conditions que le précèdent bail.

Toutefois, si un accord devait être trouvé entre vous et votre locataire, l’augmentation du loyer serait appliquée de manière progressive :

Pour une augmentation de loyer inférieure à 10%, celle-ci sera appliquée par tiers et sera donc déployée sur une durée de 3 ans. Exemple : Pour une augmentation de loyer de 60€, vous pourrez donc rajouter 20€ sur le loyer initial la 1ère année, puis 40€ l’année d’après et enfin 60€ la 3ème année.

Pour une augmentation de loyer supérieure à 10%, celle-ci sera appliquée par sixième et sera donc déployée sur une durée de 6 ans. L’échelonnement par sixième a lieu même pour les baux de location inférieur à 6 ans. Dans ces conditions, la hausse du loyer continuera à s’appliquer lors du renouvellement du bail.

Les cas de dispense à l'encadrement des loyers

Le logement a profité de travaux depuis le départ du dernier locataire :

Selon la nature et le montant des travaux réalisés dans votre logement, vous pourrez augmenter votre loyer de la manière suivante :

Pour des travaux (d’amélioration ou de mise aux normes de décence) de moins de six mois, dont le coût est supérieur ou égal à la dernière année de loyer, vous pouvez alors fixer librement le montant de votre loyer lors de la relocation.
Pour des travaux dont le coût est égal à 50% minimum du loyer de la dernière année, vous pouvez revaloriser le loyer de 15% du montant des travaux.

Si vous ne vous reconnaissez dans aucune de ces situations, il vous restera toujours la possibilité d’augmenter annuellement votre loyer grâce à l’Indice de Référence des Loyers (IRL) ou au complément de loyer.

L'Indice de Référence des Loyers (IRL) : À condition qu’une clause spécifique à l’IRL soit explicitement mentionnée dans le contrat de bail, le prix de votre loyer peut alors être revu à la hausse chaque année (une seule fois par an), à la date de révision indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, à la date de signature du bail.

En effet, cet Indice de Référence des Loyers doit vous servir de base pour réévaluer le loyer de votre logement. Celui-ci paraît tous les trimestres et est calculé à partir de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyer) sur les 12 derniers mois.

Exemple : Le loyer de votre logement est de 640€ par mois. Vous avez signé le contrat de bail avec votre locataire au 3ème trimestre de l’année N-1 où l’IRL s’élevait à 130.59. Après douze mois, l’IRL du 3ème trimestre de l’année N est désormais fixé à 131.67. Calcul du nouveau loyer : Ancien loyer x (nouvel IRL / ancien IRL) soit 640€ x (131.67 / 130.59) = 645€. En tenant compte de la révision annuelle de votre loyer avec l’Indice de Référence des Loyers, celui-ci est donc passé de 640€ en année N-1 à 645€ en année N.

Pour connaître le dernier IRL en date, rendez-vous sur le site internet de l'ANIL. En revanche, si le contrat de bail ne prévoit aucune clause de révision du loyer lors de sa rédaction, ce dernier restera alors inchangé durant toute la durée de la location.

Le complément de loyer : Vous avez également la possibilité de rajouter un complément de loyer dans le contrat de location si votre logement dispose d’attraits particuliers, par rapport aux autres logements du secteur. La liste exhaustive de ces critères étant relativement vague pour le moment, cela vous permet donc une grande marge d'interprétation. En outre, il peut s'agir d'un panorama grandiose sur un monument ou un paysage, d'une terrasse d’appartement aux dimensions hors normes, ou encore de mobilier ou d’équipement unique dans le logement. Ce complément de loyer n’étant pas réglementé, il appartiendra à vous seul d’en fixer le montant.

L'encadrement des loyers avec plafonnement

Si la plupart des grandes agglomérations françaises sont essentiellement assujetties à l’encadrement des loyers, un petit échantillon d’entre elles est également soumis au plafonnement des loyers. Ce protocole expérimental, lancé en tout premier lieu dans la ville de Paris, vient de façon complémentaire réglementer la fixation des loyers dans les locations à usage de résidence principale. Son principe repose sur l’impossibilité pour les propriétaires / bailleurs de fixer librement le montant de leur loyer, ni même de dépasser un certain prix au m² définit par l’Observatoire Local des Loyers de la ville concernée.

En effet, cet organisme a pour rôle de définir un loyer de référence, un loyer de référence minoré de 30% et un loyer de référence majoré de 20%, pour chaque quartier d’agglomération visée par cette politique de plafonnement des loyers, en tenant compte de la zone géographique, du nombre de pièce, de la date de construction du logement et du type de location exercée. Ces derniers devront systématiquement apparaître dans le contrat de bail signé avec votre locataire.

encadrement des loyers avec plafonnement

Si Paris intra-muros a été la première ville à mettre en place ce dispositif en juillet 2019, d’autres agglomérations à forte tension locative ont rapidement suivi la tendance :

Mars 2020 : Lille, Hellemmes et Lomme.
Juin 2021 : Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen).
Novembre 2021 : Lyon et Villeurbanne.
Décembre 2021 : Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Romainville et Pantin).
Prochaines villes à rejoindre le dispositif : Bordeaux et Montpellier.

NB : Pour connaître le montant exact du loyer de référence au m² de votre quartier, plusieurs outils ont été mis en place sur les sites internet des métropoles afin d'informer les propriétaires / bailleurs quant à leurs obligations :

Pour les agglomérations de Paris, Plaine Commune et Est Ensemble, consultez le site de la DRIHL.
Pour les agglomérations de Lille, Hellemmes et Lomme, consultez le site de la métropole de Lille.
Pour les agglomérations de Lyon, Villeurbanne, consultez le site de la métropole de Lyon.

Si votre logement se trouve dans l’une des grandes agglomérations citées ci-dessus et que vous ne respectez pas cette politique du plafonnement des loyers, vous encourrez alors une peine pouvant aller jusqu’à 5000€ d’amende.

De plus, votre locataire pourra exiger de votre part que vous appliquiez le plafonnement des loyers et pourra, le cas échéant, réquisitionner la Commission Départementale de Conciliation et le préfet afin de vous « obliger » à diminuer le prix de votre loyer, et même à lui rembourser l’excédent de loyer qu’il vous versait jusqu’à présent. Votre locataire dispose d’un délai de 3 ans pour remettre en cause le prix de votre loyer.

En ce qui concerne le complément de loyer, vous avez également la possibilité de justifier la présence de ce dernier dans le contrat de bail et ainsi appliquer un loyer supérieur à ce qui est normalement prévu dans le cadre du plafonnement des loyers. Toutefois, votre locataire disposera d’un délai légal de 3 mois pour s’opposer à ce complément de loyer en saisissant une fois de plus la Commission Départementale de Conciliation.

Quant au fait de fixer librement le montant de votre loyer lors d’une 1ère mise en location, ou d'une revalorisation annuelle avec l'indice IRL, vous devrez dans un cas comme dans l’autre faire attention à ce qu’il ne dépasse pas le loyer de référence majoré par m² de surface.

En tant que propriétaire / bailleur d’un logement vide ou meublé, vos loyers de location sont à déclarer chaque année auprès de l’Administration Fiscale, sous peine de lourdes sanctions financières. Afin de bénéficier de la meilleure fiscalité possible vis-à-vis de vos revenus locatifs, optez dès à présent pour le statut LMNP au régime d’imposition Réel Simplifié et réalisez de grosses économies d’impôts sur votre activité de location !

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